Der Mietendeckel soll noch im Frühjahr 2020 in Berlin umgesetzt werden. Die Auswirkungen können noch nicht vorhergesagt werden und auch für viele Mieter ist noch einiges unklar. Wir beantworten die 7 am häufigsten gestellten Fragen und erklären, was es zum Mietendeckel zu wissen gibt.
#1: Wie funktioniert der Mietendeckel?
Mit dem sogenannten Mietendeckel plant die Berliner rot-rot-grüne Regierung ab 2020, die rasante Steigerung der Mieten in der deutschen Hauptstadt unter Kontrolle zu bekommen. Das Gesetz zum Mietendeckel setzt dafür an verschiedenen Punkten an. Einerseits dürfen Mieten, die aktuell für Wohnungen verlangt werden, die vor 2014 erbaut wurden, ganze fünf Jahre lang nicht angehoben werden. Erst ab 2022 dürfen Vermieter die Nettokaltmiete um 1,3 % erhöhen, um die Inflation auszugleichen.
Außerdem verbietet das Mietendeckel-Gesetz die Verpflichtung zur Zahlung überhöhter Mieten. Eine Tabelle mit Mietobergrenzen gibt Auskunft darüber, wie hoch eine Nettokaltmiete für eine entsprechende Wohnung maximal ausfallen darf. Bei Neuvermietungen dürfen Vermieter die Mietobergrenze als Nettokaltmiete nicht überschreiten. Die Miete für eine bereits bewohnte Wohnung darf maximal 20 % über der Obergrenze liegen – ansonsten kann der Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Nach dem 1. Januar 2014 fertiggestellte und öffentlich geförderte Wohnungen sind von dem Gesetz ausgenommen.
#2: Wie ist der aktuelle Stand zum Mietendeckel?
Nachdem der Gesetzesentwurf der rot-rot-grünen Regierung Berlins bereits im Senat bestätigt wurde, nahm er am 30. Januar 2020 die letzte Hürde im Abgeordnetenhaus. Die Opposition plant jedoch bereits, Klage gegen den Mietendeckel einzureichen.
Das neue Gesetz soll spätestens im März 2020 in Kraft treten und rückwirkend bis zum 18. Juni 2019 greifen. An diesem Tag legte der Senat die ersten Punkte zum Berliner Mietendeckel fest.
#3: Was soll der Mietendeckel bewirken?
Die Mieten in der Hauptstadt sind in den vergangenen Jahren in die Höhe geschossen. 2009 mussten Berliner pro Quadratmeter noch durchschnittlich 4,83 Euro an Nettokaltmiete bezahlen. Dieser Wert ist bis Mai 2019 um ganze 39,1 % gestiegen. Für neugebaute Häuser und Wohnung verlangen Vermieter sogar noch höhere Quadratmeterpreise. Nur in München, Stuttgart und Frankfurt müssen Mieter für ihre Wohnung tiefer in die Tasche greifen.
Der Mietendeckel soll genau hier ansetzen und unkontrollierte Mietsteigerungen unterbinden.
#4: Wonach richten sich die Mietobergrenzen?
In einer sogenannten Mietobergrenzen-Tabelle ist festgelegt, wie hoch die Miete für eine Wohnung mit bestimmter Ausstattung maximal ausfallen darf. Für die Festlegung der Obergrenzen wurde der Mietspiegel aus dem Jahr 2013 verwendet. Zu diesem Zeitpunkt galt der Berliner Wohnungsmarkt das letzte Mal als gesund. Für einen bereits bestehenden Mietvertrag gilt, dass die Bestandsmiete die Obergrenze um maximal 20 % überschreiten darf.
Die Staffelung der Tabelle richtet sich unter anderem danach, ob sich in der Wohnung ein Bad befindet und eine Sammelheizung im Einsatz ist. Außerdem beeinflusst das Baujahr entscheidend den erlaubten Höchstpreis pro Quadratmeter. Für eine Wohnung, die vor 1918 gebaut wurde und weder über ein Bad noch eine Sammelheizung verfügt, können Vermieter maximal 3,92 Euro/Quadratmeter verlangen. Der höchste Quadratmeterpreis kann für Wohnungen verlangt werden, die zwischen 2003 und 2013 erbaut wurden und über Bad und Sammelheizung verfügen. Hier liegt die Obergrenze bei 9,80 Euro.
Im neuen Gesetzesentwurf beeinflusst auch die Lage der Wohnung die Obergrenze der Nettokaltmiete: So wird für eine Wohnung in einfacher Lage 28 Cent/Quadratmeter und in mittlerer Lage 9 Cent/ Quadratmeter abgezogen. Bei einer Wohnung in guter Lage dürfen dagegen 74 Cent/Quadratmeter auf die Nettokaltmiete addiert werden.
Für moderne Ausstattung darf mehr verlangt werden
Der Quadratmeterpreis laut Miettabelle erhöht sich zudem um 1,00 Euro, wenn die Wohnung über eine “moderne Ausstattung” verfügt. Diese liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorliegen:
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schwellenlos erreichbarer Aufzug,
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Einbauküche,
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hochwertige Sanitärausstattung,
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hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
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Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
#5: Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung maximal ausfallen?
Wird eine bereits vorhandene Wohnung, die vor dem 01. Januar 2014 fertiggestellt wurde, erneut vermietet, kann ebenfalls das neue Mietendeckel-Gesetz greifen. Hierbei ist nun entscheidend, ob der neue Mietvertrag vor oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wird.
Kommt es zu einer Wiedervermietung, bevor das Mietendeckel-Gesetz in Kraft getreten ist, dann greift nur die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf also maximal die Nettokaltmiete des vorangegangenen Vertrags vom neuen Mieter fordern.
Bei einer Neuvermietung nach der offiziellen Verabschiedung des Gesetzes richtet sich die Höhe der anzusetzenden Miete nach der Nettokaltmiete, die zum Stichtag des neuen Gesetzes, dem 18. Juni 2019, verlangt wurde. Bei dem Abschluss eines Mietvertrags muss der Vermieter gegenüber seinem neuen Mieter offenlegen, wie hoch die Miete zum Stichtag lag. Liegt die Obergrenze der Nettokaltmiete für eine Wohnung dieser Art höher, darf dennoch maximal die Stichtagsmiete bei einer Neuvermietung verlangt werden. Lag die Stichtagsmiete dagegen höher, muss die neue Nettokaltmiete auf das Niveau der Mietobergrenze abgesenkt werden.
So hoch darf die Miete ausfallen
Ein Mietvertrag wird im April 2020 abgeschlossen. Das Mietendeckel-Gesetz ist wahrscheinlich bereits in Kraft getreten. Zum Stichtag, dem 18. Juni 2019, verlangte ein Berliner Vermieter 6,20 Euro pro Quadratmeter. Die Mietobergrenze für vergleichbare Wohnungen liegt bei 8,10 Euro. Für die Neuvermietung darf der Vermieter dennoch maximal 6,20 Euro pro Quadratmeter von dem neuen Mieter verlangen.
#6: Wie wird die Miete reduziert?
Liegt die Nettokaltmiete einer Wohnung mehr als 20 % oberhalb der Mietobergrenze, die laut Tabelle für eine solche Wohnung verlangt werden kann, kann eine Mietminderung gefordert und durchgesetzt werden. Dies ist sechs Monate nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes möglich - also voraussichtlich ab November 2020. Dafür müssen die Mieter selbst aktiv werden und sich im Idealfall die überteuerte Miete vom zuständigen Bezirksamt bescheinigen lassen. Laut Gesetz besteht für Mieter keine Verpflichtung, eine überteuerte Nettokaltmiete an den Vermieter zu entrichten.
Mieter haben daraufhin zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter zeigt sich willig, die Nettokaltmiete auf ein akzeptables Niveau zu senken oder der Mieter reduziert selbstständig die Mietzahlung. Die Differenz der Mieten sollten Sie dabei sicherheitshalber parat halten. Die Erstattung einer bereits gezahlten überhöhte Miete müssen Sie dann via Klage am zuständigen Amtsgericht erstreiten, sofern sich Ihr Vermieter nicht kooperativ zeigt.
#7: Darf die Miete bei Sanierung erhöht werden?
Solange das Mietendeckel-Gesetz noch nicht offiziell in Kraft getreten ist, dürfen Vermieter nach einer Sanierung die Miete weiterhin nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erhöhen. Sobald das neue Gesetz greift, ist eine Mieterhöhung nur in Sonderfällen geduldet.
Das neue Gesetz sieht vor, dass Sanierungskosten auf die Mieten umgelegt werden dürfen, wenn die dadurch resultierenden Mieterhöhungen im gesamten Zeitraum des Mietenstopps den Betrag von 1,00 Euro nicht überschreitet und zudem die Mietobergrenze für besagte Wohnung um maximal 1,00 Euro überschritten wird. Erfüllt die Wohnung aufgrund der Sanierung mindestens drei der Merkmale einer “modernen Ausstattung”, steigt die Mietobergrenze um 1,00 Euro an, wodurch auch die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen darf.
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