Ein neues Gesetz erlaubt es Einzelhändlern, Clubbesitzern und anderen Unternehmern, die ihre Mieträume wegen der staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie nicht nutzen konnten, die Miete zu reduzieren. Für wen dies in Frage kommt und wie das geht, lesen Sie hier.
Unternehmer müssen Gewerbemiete zahlen, obwohl sie die Objekte nicht nutzen können
Seit März 2020 gibt es aufgrund der Corona-Pandemie immer wieder teils drastische Maßnahmen, um der Ausbreitung des Virus entgegenzuwirken. Dabei wurden – mit einigen Unterbrechungen im Sommer – und werden noch immer weite Teile des öffentlichen Lebens und damit auch der Wirtschaft runtergefahren.
Das hat unter anderem zur Folge, dass stationäre Unternehmen, wie etwa Einzelhändler, Diskotheken oder Reisebüros ihre Gewerberäume über das vergangene Jahr hinweg kaum oder gar nicht nutzen konnten. Trotzdem mussten sie weiter Miete zahlen, und zwar trotz ausbleibender Umsätze.
Mit einem neuen Gesetz möchte die Bundesregierung diese Unternehmen nun schützen und die Vermieter in die Pflicht nehmen.
Corona-Maßnahmen können Störung der Geschäftsgrundlage bedeuten
Grob zusammengefasst hat der Gesetzgeber mit der neuen Regelung die Chancen verbessert, dass die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit von gewerblichen Räumen durch die Corona-Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. In diesen Fällen ist der Mieter zur Anpassung des Mietvertrags berechtigt. Anpassungen können dabei zum Beispiel die Reduzierung der Miete oder aber die Auflösung des Vertrages bedeuten.
Auf das Gesetz vom 22. Dezember 2020 mit dem griffigen Namen „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Patentrecht“ hatte sich die Regierung schon im November 2020 geeinigt. Das Ziel soll es sein, die Verhandlungsposition der gewerblichen Mieter gegenüber den Vermietern zu stärken.
Eingefügt wurde dafür der Artikel 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB). Dieser lautet wie folgt (Hervorhebungen nicht im originalen Gesetzestext):
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
Mieträume konnten nicht genutzt werden? Dann Miete reduzieren!
Aus der neuen Regelung ergeben sich folgende Voraussetzungen, um seinen Miet- oder Pachtvertrag anzupassen:
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Die Miet- oder Pachträume konnten nicht oder nur erheblich eingeschränkt genutzt werden.
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Grund für die eingeschränkte Nutzbarkeit sind auf den Betrieb bezogene Corona-Maßnahmen.
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Die Einschränkungen sind erst nach dem Vertragsschluss eingetreten.
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Wenn die Vertragsparteien die Einschränkungen vorausgesehen hätten, hätten sie den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen.
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Das Festhalten am Vertrag in unveränderter Form ist dem Mieter – in Abstimmung mit den Interessen des Vermieters – nicht zumutbar.
Die Anpassung des Vertrags kann eine Reduzierung der Miete oder eine Kündigung des Vertrags bedeuten – und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt, an dem die Störung aufgetreten ist. Das dürfte in den meisten Fällen das Frühjahr 2020 gewesen sein.
Wichtig ist hierbei, dass es bei der neuen Regelung immer auf den Einzelfall ankommt, ob eine Anpassung des Miet- oder Pachtvertrags berechtigt ist. Das hat der Gesetzgeber so betont. Deshalb stehen die Chancen auf die Durchsetzung einer Mietenreduzierung auf eigene Faust nicht so gut. Die Vermieter sind erfahrungsgemäß eher wenig kompromissbereit.
Wir empfehlen allen Gewerbetreibenden mit entsprechenden Mieträumen, die Anpassung des Vertrags mit Hilfe eines Rechtsanwalts auszuhandeln oder im Zweifel vor Gericht durchzusetzen. Dabei geht es ausdrücklich nicht darum, den "bösen" Vermieter zu verklagen. Schließlich möchten Sie die Beziehungen mit dem Vermieter in den meisten Fällen fortsetzen. Stattdessen soll nur für eine faire Verteilung der Last und eine bessere Verhandlungsposition für Sie als Mieter gesorgt werden.
