Wohnflächenberechnung bei preisfreiem Wohnraum

Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Wohnflächenberechnung bei Mietverträgen über preisfreien Wohnraum.

Der Fall

Der Mieter schloss am 24.12.1999 einen Mietvertrag über eine nicht preisgebundene 75,70 qm große Wohnung. Zu der Wohnung gehören ein als Hobbyraum bezeichneter und vom Mieter als Schlafzimmer genutzter Raum sowie eine Terrasse und ein Flur im Untergeschoss. Der Mieter machte gegenüber seinem Vermieter Mietminderung geltend, weil die tatsächliche Wohnfläche seiner Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben sei. Er ging davon aus, dass die Wohnfläche nach der DIN 283 zu berechnen sei. Danach wäre der Hobbyraum nur zu ½ (6,73 qm), die Terrasse nur zu ¼ (2,21 qm) und der Flur nur zu ½ (3,53 qm) der Grundfläche zu berücksichtigen. Die tatsächliche Wohnfläche der gesamten Wohnung würde somit lediglich 66,70 qm betragen. Und weil damit die vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweichen würde, liege ein Mangel der Mietsache vor, der ihn zur Mietminderung berechtige.

Der Vermieter vertrat hingegen die Ansicht, dass zur Berechnung der Wohnfläche auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) vom 25.11.2003 (BGBl I S. 2346) als ortsübliche Berechnungsmethode heranzuziehen sei. Entsprechend seien der Hobbyraum mit der ganzen Grundfläche (13,46 qm), die Terrasse mit der halben Grundfläche (4,42 qm) und der Flur im Untergeschoss mit der vollen Grundfläche (7,06 qm) anzusetzen, so dass die tatsächliche Gesamtwohnfläche mit 79,17 qm sogar über der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liege.

Die Entscheidung

Der BGH ging in seinem Urteil davon aus, dass sich Mieter und Vermieter bei Abschluss ihres Mietvertrages (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 (BGBl I S. 2178) bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, da sie keine spezielle Vereinbarung hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche getroffen hatten und sich nach der Art der Wohnung auch kein anderer Berechnungsmodus aufdränge. Daher sei für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führe. Nach der DIN 283 sei die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

Da im vorliegenden Fall der Mietvertrag am 24.12.1999 geschlossen wurde, seien nicht die Bestimmungen der ab dem 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung anzuwenden, sondern die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung, die bis zum 31.12.2003 galt.

In Anwendung der II. BV wurde der Hobbyraum von den Richtern mit der vollen Grundfläche von 13,46 qm zu der unstreitigen Wohnfläche von 54,23 qm hinzugerechnet, so dass die gesamte Wohnfläche selbst dann, wenn die Terrasse nur zu ¼ (2,21 qm) und der Flur im Untergeschoss nur zu ½ (3,53 qm) ihrer Grundfläche angerechnet werden würde, 73,43 qm beträgt. Ergo sei der Mieter nicht berechtigt, die Miete zu mindern, weil die tatsächlich gemietete Wohnfläche nicht um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.05.2007, Az.: VIII ZR 231/06

Der Kommentar

Für den Begriff „Wohnfläche“ gibt es hierzulande weder eine allgemein gültige Definition noch einheitliche Berechnungsmodelle. Für die Flächenberechnung existieren folgende Normen und Verordnungen:

• DIN 283 – Wohnungen, Teil 1 und 2
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) – bis 31,12.2003
• Wohnflächenverordnung (WoFIV) – ab 01.01.2004
• DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau , Teil 1 und 2

Nach dem Urteil des BGH vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 44/03, ist heute die seit dem 01.01.2004 geltende Wohnflächenverordnung auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum grundsätzlich für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich. Nur dann, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, kann davon abgewichen werden.
Um die Wohnfläche richtig zu berechnen, bedarf es neben der Kenntnis der vertraglichen Vereinbarungen als auch ggf. mündlicher Zusagen zudem der Kenntnis, wann das Objekt gemietet bzw. gekauft wurde, um zu sehen, welche Berechnungsgrundlage herangezogen werden muss. Erst dann, wenn eine gesicherte Wohnflächenberechnung vorliegt, kann die Geltendmachung berechtigter Ansprüche – wie die Mietminderung – in Angriff genommen werden.