Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung – Das sind Ihre Rechte
- Grundsätzlich sind Vermieter:innen für Schönheitsreparaturen zuständig.
- In den meisten Mietverträgen wird die Verantwortung auf Mieter:innen abgewälzt.
- Solche Klauseln sind nur unter bestimmten Umständen wirksam.
- Schönheitsreparaturen sind hauptsächlich Putz- und Malerarbeiten.
- Vermieter:innen können die Kosten für Schönheitsreparaturen von der Kaution abziehen.
Sind Mieter:innen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Grundsätzlich sind Vermieter:innen für alle Schönheitsreparaturen an ihrem Mietobjekt selbst verantwortlich, laut § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Hierunter fallen dekorative Arbeiten, zur Verbesserung der Ästhetik der Räume und solche, die oberflächliche Schäden beseitigen. Jedoch kann im Mietvertrag festgehalten werden, dass Mieter:innen zum Auszug einen gewissen Zustand wiederherstellen müssen. Dies ist dann der Fall, wenn eine frisch renovierte Wohnung bezogen wurde.
Wichtig sind dabei folgende Punkte:
- Mieter:innen können nur über Sonderklauseln zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden; ohne diese sind Vermieter:innen zuständig
- Starre Klauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen sind unzulässig (z. B. Mieter:innen müssen alle drei Jahre die Wände der Wohnung streichen)
- Der Zustand muss nicht über den bei Einzug hinausgehen (z.B. Abgenutzte Fensterrahmen bei Einzug müssen zum Auszug nicht frisch gestrichen sein)
- Wurde eine Wohnung unrenoviert übergeben, sind Vermieter:innen für Ausbesserungen zuständig
- Solange die Vereinbarungen flexibel umzusetzen sind, dürfen Schönheitsreparaturen auf Mieter:innen umgewälzt werden
- In den meisten Mietverträgen werden Schönheitsreparaturen an Mieter:innen übertragen
- Ausgefallene dekorative Veränderungen müssen von Mieter:innen rückgängig gemacht werden
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Was zählt zu Schönheitsreparaturen?
Sind Mieter:innen laut Mietvertrag wirksam dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, wird das gerne dazu verwendet, bei Auszug mehr als das Notwendige zu verlangen. Denn übernehmen Mieter:innen nicht alle Renovierungsarbeiten, müssen Vermieter:innen selbstverständlich dafür aufkommen, um die Wohnung weitervermieten zu können. Daher ist es für Mieter:innen wichtig, zu wissen, was tatsächlich unter Schönheitsreparaturen fällt und was bereits Renovierungsarbeiten sind.
Folgende Arbeiten können Schönheitsreparaturen sein:
Das Schließen von Bohrlöchern und Entfernen von Schrauben und Nägeln
Streichen und Kalken der Wände und Decken (ggf. Tapezieren)
Streichen von Tür-, Fensterrahmen von innen, Heizungen und Rohren
Diese Arbeiten müssen Vermieter:innen übernehmen
Schönheitsreparaturen, die per Mietvertrag an Mieter:innen übertragen werden, sollten zum Ziel haben, dass der grobe Zustand der Wohnung bei Einzug zum Auszug wieder hergestellt wird. Hierbei kann jedoch die Abnutzung, die unwillkürlich stattfindet, vernachlässigt werden. Mieter:innen sind hauptsächlich für Putz- und Malerarbeiten zuständig.
Alle weiteren Arbeiten, die in einem Mietobjekt anfallen, sind Aufgabe der Vermieter:innen. So müssen sich Mieter:innen weder um die Erneuerung von Elektronik noch um neue Armaturen o. ä. bemühen.
Folgende Arbeiten fallen nicht unter Schönheitsreparaturen:
- Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
- Holzteile erneuern
- Austausch von Teppichen
- Reparaturen an Elektrik und Leitungen
- Erneuern von Türschlössern
- Außenanstriche bei Fenstern und Türen
- Streichen von Sockel- oder Fußleisten
- Glasarbeiten
- Renovierung des Treppenhauses oder anderer Gemeinschaftsräume
Können Vermieter:innen verlangen, dass bunte Wände weiß gestrichen werden müssen?
Jein. Möchten Mieter:innen gerne Wände innerhalb des Mietobjekts in grellen Farben streichen, dürfen sie das und es kann ihnen auch nicht verboten werden. Jedoch kann die vermietende Partei verlangen, dass die Wände beim Auszug wieder eine neutrale Farbe haben. Hierbei ist nicht abschließend geklärt, ob es sich dabei um weiß handeln muss. Die Wand darf keine knalligen Grün-, Gelb-, Blau- oder Rottöne haben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06. November 2013, Az. VIII ZR 416/12). Eine Wand, die beim Auszug in einem dezenten Beigeton gestrichen ist, kann also ggf. so bleiben.
Können beim Auszug die Kosten für Schönheitsreparaturen mit der Kaution verrechnet werden?
Vermieter:innen dürfen anfallende Schönheitsreparaturen, die bei Auszug nicht von Mieter:innen getätigt wurden, nur von der Kaution abziehen, wenn zuvor die Verpflichtung zur Ausführung wirksam im Mietvertrag an die mietende Partei übertragen wurde. Ist dies nicht passiert und die Mieter:innen müssen keine Schönheitsreparaturen übernehmen, dann darf auch ein:e Maler:in nicht von der Kaution bezahlt werden.
Kann ich von Vermieter:innen Geld verlangen, wenn ich selbst renoviert habe?
Ja. Haben Sie die Mietwohnung in Eigenregie renoviert, obwohl Sie dazu nicht verpflichtet gewesen wären, dann können Sie sich die Kosten von Vermieter:innen zurückerstatten lassen. Sowohl Materialkosten als auch Handwerksrechnungen können Sie einreichen. Jedoch müssen Sie das innerhalb der ersten sechs Monate nach Auszug tun, sonst verlieren Sie den Anspruch.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte