Wohnung untervermieten: Was ist erlaubt?

Wohnung untervermieten: Geht das?

Grundsätzlich dürfen Wohnungen nach §553 BGB untervermietet werden, wenn dies laut Mietvertrag gestattet ist und wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Allerdings muss der Vermieter sein Einverständnis geben. Ohne Einverständnis ist eine Untervermietung nicht erlaubt. Das berechtigte Interesse darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn:

• Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen sich verringert hat (Trennung, Tod, Auszug der Kinder etc.) und die Miete von dem oder den übrigen nicht mehr zu stemmen wäre.
• Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters sich z.B. durch Arbeitslosigkeit verschlechtert haben
• Ein Auslandsaufenthalt ansteht, z.B. ein Auslandssemester
• Eine Wohngemeinschaft gegründet werden soll
• Ein älterer Mensch durch einen Mitbewohner der Vereinsamung entgegenwirken möchte

Allgemein kann es sich um wirtschaftliche, berufliche oder familiäre Gründe handeln. Wer Mieter einer Sozialwohnung ist, darf nur an Personen untervermieten, die ebenfalls Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Auch die Untervermietung einer Garage oder eines Kellers bedarf einer Erlaubnis.

Was, wenn der Vermieter die Erlaubnis für die Untervermietung verweigert?

Soviel vorweg: Ohne Erlaubnis darf eine Wohnung nicht untervermietet werden. Allerdings kann der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht nach Belieben verweigern. Soll die Wohnung nur zu einem Teil untervermietet werden, muss der Vermieter die Untervermietung gestatten, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran vorweisen kann.

Verweigert der Vermieter trotz vorliegenden berechtigten Interesses des Mieters die Einwilligung, kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Soll die Wohnung allerdings komplett untervermietet werden und der Vermieter stimmt dem nicht zu, hat der Mieter dagegen keine Möglichkeit, seine Wünsche und Interessen durchzusetzen. Dies gilt auch für Einzimmerwohnungen. Eine Erlaubnis bezieht sich auch immer nur auf den konkreten Fall. Aus einer erlaubten Erteilung kann keine generelle Erlaubnis abgeleitet werden.

Wann darf ich meine Wohnung nicht untervermieten?

Es gibt Gründe und Gegebenheiten, aus denen heraus eine Untervermietung ausgeschlossen werden darf:

• Die Wohnung wäre durch eine Untervermietung überbelegt und böte nicht genug Platz für alle Personen.
• Die Wohnung soll als Ferienwohnung genutzt werden.
• Beim vorgesehenen Untermieter kann vorhergesehen werden, dass er sich nicht in die Hausgemeinschaft einfügen wird und diese erheblich stören würde.
• Die Wohnung soll gewerblich genutzt werden (Massage, Nagelstudio etc.)
• Wenn im Mietvertrag eine Untervermietung ausgeschlossen wurde.

Wie lange darf eine Wohnung untervermietet werden?

Werden Angehörige oder Besucher vorübergehend in die Wohnung aufgenommen, muss ebenfalls keine Erlaubnis durch den Vermieter eingeholt werden. Allerdings sollte sich der Aufenthalt auf maximal acht Wochen beschränken. Sollt der Aufenthalt länger andauern, müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren.

Was ist bei den Mieteinnahmen zu beachten?

Wer Miet­einnahmen erzielt, muss gemäß § 21 Abs. 1 EStG diese im Rahmen seiner Steuer­erklärung als Einnahmen in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angeben. Es entsteht allerdings keine generelle Steuerschuld. Zu versteuern sind lediglich die Gewinne. Denn aus einer Untervermietung können sich durchaus hohe Kosten ergeben, die zu einem Verlust führen. Der Verlust wird auf das steuerpflichtige Einkommen des Vermieters angerechnet und verringert es so.

Wie hoch dürfen die Untermieteinnahmen sein?

Die Untermiete darf willkürlich vom Hauptmieter festgelegt werden. Allerdings sollte sie nicht höher als 50 Prozent der Hauptmiete sein, da es sich sonst um strafrechtlich relevanten Mietwucher handeln könnte. Der Vermieter darf vom Hauptmieter für die Erteilung der Erlaubnis einen Untermietzuschlag verlangen.

Sind die Untermieteinnahmen steuerpflichtig?

Die Einnahmen aus einer Untervermietung bis zu einer Höhe von 520 Euro jährlich sind steuerfrei. Dann müssen sie, wenn die Untervermietung nur temporär ist, auch nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Gehen die Einkünfte aus der Untervermietung darüber hinaus, müssen Sie allerdings den gesamten Betrag versteuern.

Wer zählt nicht als Untermieter?

Nicht als Untermieter zählen nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern oder Kinder. Gleiches gilt für Hausangestellte, Pflegepersonal und Besucher, wenn sie nicht länger als acht Wochen bleiben. Wichtig zu wissen ist auch, dass Lebensgefährten keine Familienangehörigen sind. Bevor sie in die Wohnung des Partners mit einziehen dürfen, benötigen sie deshalb die Genehmigung vom Vermieter. Auch Geschwister zählen nicht zu den nahen Verwandten und benötigen daher eine Erlaubnis.

Wer haftet bei Schäden?

Bei einem Untermietvertrag bleibt der Hauptmieter nach § 540 Abs. 2 BGB gegenüber dem Vermieter in der Verantwortung. Das bedeutet, dass der Mieter für Schäden, die der Untermieter verursacht, geradestehen muss. Aus diesem Grund sollten Sie im Untermietvertrag unbedingt festhalten, dass der Untermieter für selbst verschuldete Schäden an der Wohnung haftet. Ratsam ist, auf einer Haftpflichtversicherung des Untermieters zu bestehen.

Vor einer Untervermietung sollte auch die eigene Rechtsschutzpolice geprüft werden, da sie meist nur Streitfälle mit dem Vermieter abdeckt. Der Hauptmieter ist auch verantwortlich für die volle Miete – auch, wenn der Untermieter ihm seinen Anteil zu spät oder gar nicht zukommen lässt. Bei einem Auszug des Hauptmieters ist dieser dafür verantwortlich, dass die Wohnung vertragsgemäß gesäubert und geräumt ist. Das bedeutet, dass mit dem Hauptmieter im Regelfall auch der Untermieter ausziehen muss.

Der Vermieter selbst benötigt bei der Untervermietung keine zusätzliche Absicherung. Laut Mietvertrag mit dem Hauptmieter ist dieser hauptsächlich für die ordnungsgemäße Nutzung sowie Schäden an der Wohnung verantwortlich.

Wie sollte ein Untermietvertrag aussehen?

Ein Untermietvertrag wird zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen. Auch ein mündlicher Vertrag ist bindend, aber nicht ratsam.

Folgende Punkte sollte er enthalten:

• Angaben zur Person
• Welche Räume werden untervermietet
• Die Zustimmung des Vermieters
• Die Dauer der Untermiete und die Kosten
• Eine Liste mit Inventar bei möblierter Untervermietung.
• Übergabeprotokoll
• Angleichung der Bedingungen an den Hauptmietvertrag z.B. im Falle von Reparaturen
• Unterschriften