Befristeter Mietvertrag: Wirksamkeit, Kündigung & Verlängerung

Wie funktioniert ein befristeter Miet­vertrag?

Ein befristeter Mietvertrag, ein sogenannter qualifizierter Zeitmietvertrag, ist ein Mietvertrag, der eine festgelegte Laufzeit hat. Im Gegensatz zum unbefristeten Mietvertrag, der in der Regel eine Kündigung erfordert, endet ein befristeter Mietvertrag automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Der befristete Mietvertrag wird zwischen Vermieter:in und Mieter:in vereinbart und enthält eine feste Laufzeit.

Während der Laufzeit des befristeten Mietvertrags können Vermieter:innen die Wohnung nicht ohne triftigen Grund kündigen. Auch Mieter:innen können den Mietvertrag nicht vorzeitig kündigen, es sei denn, es ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart oder es liegt ein wichtiger Grund vor. Beiden Partei steht es jedoch jederzeit frei, bei triftigem Grund eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.

In welchen Fällen ist eine Be­fristung zu­lässig?

Ein befristeter Mietvertrag fällt in der Regel zuungunsten von Mieter:innen aus. Aus diesem Grund dürfen Vermieter:innen nicht willkürlich befristete Mietverhältnisse fordern. Es muss einer der folgenden Begründungen vorliegen, damit ein Mietvertrag befristet werden darf. Fällt der Grund während der Mietzeit weg, wandelt sich das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um bzw. Mieter:in darf entscheiden, ob der Mietvertrag verlängert oder beendet werden soll.

#1: Eigen­nutzung:

Entscheiden sich Vermieter:innen dafür, eine Immobilie vor der Eigennutzung vorübergehend zu vermieten, ist dies zulässig. Wie bei der Eigenbedarfsnutzung gilt auch hier, dass nur für den engsten Familienkreis eine Immobilie in einem solchen Fall genutzt werden darf. Jedoch ist eine Befristung zulässig, wenn Vermieter:innen die Immobilie im Anschluss nur als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen wollen.

#2: Bauliche Maß­nahmen:

Plant die vermietende Partei Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen nach Ablauf der Mietzeit des befristeten Mietvertrags, ist eine solche Befristung zulässig. Hierfür müssen wesentliche bauliche Instandsetzungen geplant sein über die der Mieter oder die Mieterin bereits bei Einzug informiert werden muss. Spätestens zum Ende der Mietzeit müssen die Baugenehmigung vorliegen.

#3: Nutzung als Dienst­wohnung:

Möchten Vermieter:innen die Immobilie nach Ablauf der Mietzeit für Angestellte als Dienstwohnung zur Verfügung stellen, darf ein befristeter Mietvertrag für die Übergangszeit vereinbart werden.

In welchen Fällen ist eine Befristung des Mietvertrags unzulässig?

Als Erstes ist zu beachten, dass ein befristeter Mietvertrag gemäß §126 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Schriftform geschlossen werden muss. Ist dies nicht der Fall, ist die Befristung unwirksam. Häufig wird zudem vergessen, den Befristungsgrund bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich mitzuteilen – also z.B. in den Mietvertrag direkt im Mietvertrag. Auch dann ist die Befristung unwirksam. Außerdem muss der Grund für die Befristung natürlich zulässig sein und darf auch nicht nachträglich wegfallen.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?

Ist die Befristung des Mietvertrags unwirksam, weil etwa der Grund nicht zulässig ist, dann fällt die Befristung weg und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Allerdings kann der/die Vermieter:in den Vertrag trotzdem wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn dieser tatsächlich vorliegt.

Welche Fristen gelten für einen befristeten Miet­vertrag?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag wird ein Mietverhältnis mit einer unbegrenzten Laufzeit geschlossen. In der Regel wissen also weder Mieter:innen noch Vermieter:innen, wie lange ein Mietvertrag laufen wird. Der befristete Mietvertrag legt jedoch genau diese Punkte fest. In einem befristeten Mietvertrag wird eine Laufzeit definiert, über die der Mietvertrag läuft.

Im Mietvertrag wird auch der Zeitpunkt des Mietbeginns und des Mietendes festgelegt. Nach Ablauf der Mietzeit, welche per Gesetz keine Obergrenze hat, endet das Mietverhältnis automatisch. Wurde bei Vertragsabschluss die Option auf Verlängerung vereinbart, kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden. Ohne Option auf Verlängerung muss ein neuer Mietvertrag zu neuen Konditionen vereinbart werden. Die vermietende Partei muss den Mieter:innen keine Kündigung aussprechen.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Befristeter Miet­vertrag für Mieter:innen?

Ein befristeter Mietvertrag kann für Mieter:innen Vor- und Nachteile haben. Hier sind einige wichtige Punkte:

Es ist wichtig, dass Mieter:innen sich bewusst sind, dass sie mit einem befristeten Mietvertrag ein gewisses Risiko eingehen. Es kann jedoch in bestimmten Situationen eine sinnvolle Option sein. Bevor Mieter:innen einen befristeten Mietvertrag unterschreiben, sollten sie die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen und sich gegebenenfalls von einer Fachperson beraten lassen.