Indexmiete – So bestimmt die Inflation die Miete
- Die Miete darf an die aktuelle Inflationsrate angepasst werden.
- Indexmieten sind bei privaten Vermietungen eher die Ausnahme.
- Vermieter:innen dürfen die Kaltmiete maximal alle 12 Monate anpassen.
- Den Mieter:innen darf die Mieterhöhung einfach per Mail mitgeteilt werden.
- Für Indexmieten gelten nicht die gesetzlichen Kappungsgrenzen.
Indexmiete: Was bedeutet das?
Vermieter:innen können selbst entscheiden, welche Art der Miete sie bevorzugen. So wird bei einer Staffelmiete bereits die nächsten Mieterhöhungen vereinbart. Eine Indexmiete hingegen richtet sich nach der Inflationsrate – der sogenannten Teuerungsrate der Verbraucherpreise. Mieter:innen, die eine solche Vereinbarung in ihren Mietverträgen haben, konnten die letzten Jahre entspannt den Mieterhöhungen zusehen. Nun hat sich die Situation geändert, da die Inflationsrate stark angestiegen ist. Die Frage ist nun, ob auch Indexmieten entsprechend stark erhöht werden dürfen. Das dürfte für viele Mieter:innen eine sehr deutliche Erhöhung ihrer Miete beinhalten.
Indexmieten kommen jedoch eher selten bei privaten Vermietungen vor, da in der Regel die Inflationsrate langsamer steigt als die ortsüblichen Mietpreise. Nur etwa zehn Prozent aller Mietverträge für Wohnobjekte sind mit einer Indexmiet-Klausel ausgestattet. Beliebt sind sie jedoch bei gewerblichen Mieter:innen. Einer Indexmiete müssen Mieter:innen explizit zustimmen.
Kostenlose Erstberatung
Ihre Indexmiete wurde kürzlich an die aktuelle Inflationsrate angepasst. Hierbei kann es zu falschen Berechnungen oder fehlerhaftem Vorgehen kommen. Lassen Sie daher die Anpassung Ihrer Miete von unseren Mietrechtsexpert:innen begutachten.
Grundsätzlich orientiert sich die Höhe der Indexmiete am „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in Deutschland“. Dieser ist Teil des Verbraucherindex (VPI), welcher regelmäßig vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird. Die Teuerungsrate wird dann aber nicht einfach auf die bisher vereinbarte Miete übertragen. Die prozentuale Veränderung der Lebenshaltungskosten muss als Basis für die Mieterhöhung verwendet werden.
Die Berechnungsformel lautet:
[(neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100 = Prozentsatz der Änderung]
Der genaue Wortlaut im Mietvertrag entscheidet, welcher Wert für den alten Indexstand verwendet werden darf. In manchen Fällen handelt es sich hierbei um den Wert, der bei Mietbeginn galt, in anderen Fällen die Teuerungsrate, welche bei der letzten Mieterhöhung gerade aktuell war.
Die Indexmiete in der Praxis
Für Verbraucher:innen klingt das Prinzip der Indexmiete im ersten Moment als ein sehr schlecht planbares Konzept. Jedoch können Vermieter:innen nicht bei jeder kleinsten Veränderung der Inflationsrate auch direkt die Kaltmiete anpassen. Erlaubt ist dies nur maximal einmal im Jahr. In vielen Mietverträgen finden sich zudem Klauseln, in denen eine Mietanpassung vereinbart wird, sobald die Teuerungsrate eine bestimmte Schwelle – z.B. 3 oder 5 Prozent – erreicht hat.
Vermieter:innen müssen jedoch nicht direkt bei Erhöhung der Inflationsrate aktiv werden. Sie dürfen auch verzögert reagieren oder die Anpassung der Kaltmiete auslassen. Verlangt die vermietende Partei jedoch eine Anpassung an die Verbraucherpreise, dann geschieht das nicht einfach automatisch. Jedoch reicht bereits eine kurze E-Mail, in welcher Sie über die erhöhte Kaltmiete informiert werden. Diese darf dann im übernächsten Monat bereits gefordert werden.
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Ihre Indexmiete wurde kürzlich an die aktuelle Inflationsrate angepasst? Hierbei kann es zu falschen Berechnungen oder fehlerhaftem Vorgehen kommen. Lassen Sie daher die Anpassung Ihrer Miete von unseren Mietrechtsexpert:innen begutachten.
Häufige Fragen zum Thema „Indexmiete“
Kann die Höhe der Miete auch wieder sinken, wenn der Verbraucherindex sinkt?
Ja. Jedoch passiert das nicht automatisch. Mieter:innen müssen diese Anpassung aktiv fordern und geltend machen.
Dürfen auch andere Indizes, wie der Goldpreis oder regionale Verbraucherindizes als Grundlage verwendet werden?
Nein. Es ist gesetzlich geregelt, dass nur der “Verbraucherindex Deutschland” verwendet werden kann. Eine Indexmiete nach alternativen Indizes auszurichten, wie dem Goldpreis, Baukostenindex, Mietindex, Index für 2-Personenhaushalte; Fremdwährungen, Grundstückswerte, regionale Verbraucherpreisindizes, ist unzulässig.
Gibt es bei der Mietanpassung ein Sonderkündigungsrecht?
Nein. Vermieter:innen dürfen die Miete an die aktuelle Inflationsrate anpassen, ohne ihren Mieter:innen ein Recht auf Kündigung einzuräumen. Mieter:innen können lediglich ordentlich den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden.
Gelten die gesetzlichen Kappungsgrenzen auch für Indexmieten?
Nein. Die Kappungsgrenzen von 20 Prozent in drei Jahren oder unter bestimmten Bedingungen 15 Prozent in fünf Jahren gelten für Indexmieten nicht.
Greift die Mietpreisbremse auch bei Indexmieten?
Ja. Dies gilt allerdings nur für die Ausgangsmiete. Diese darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte