Starren Fristen in Schönheitsreparaturklauseln bei Gewerberäumen unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Grundsatzurteil zur Unwirksamkeit von „starren“ Fristen in Gewerberaummietverträgen geäußert. Die Bundesrichter hatten zu entscheiden, ob eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht wirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Gewerberäume durchzuführen.

Der Fall

Der Inhaber eines Ladenlokals hatte Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war zu Schönheitsreparaturen vereinbart, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert seien. Hingegen war der Mieter verpflichtet,
„auf seine Kosten mindestens
alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und
alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.“
Als der Mieter nicht bereit war, diese Schönheitsreparaturen durchzuführen, kam es zur Klage.

Die Entscheidung

Der BGH stellte klar, dass nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe.
Allerdings könne diese Verpflichtung auch vertraglich auf den Mieter übertragen werden, wie dies in Formularverträgen gängige Praxis sei.
Werden Schönheitsreparaturen aber in einem Formularvertrag auf den Mieter übertragen, dann seien sie als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) zudem an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Und danach ist eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Werde der Mieter nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen, zu beweisen, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist, dann liege eine unangemessene Benachteiligung mit der Folge vor, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.10.2008, Az.: XII ZR 84/06

Der Kommentar

Mit diesem Urteil steht nun höchstrichterlich fest, was Instanzengerichte durchaus schon judiziert hatten (vgl. z.B. unsere Meldung vom 6.9.2007): Starre Renovierungsfristen sind für Gewerberaum-Mietverträge unwirksam.
Was bislang für Wohnräume galt, ist damit nun auch für Gewerberäume verbindlich. Viele Vermieter von Gewerberäumen, in deren Formularmietverträgen sich eine Schönheitsreparaturen-Klausel wie zitiert oder ähnlich findet, müssen deshalb jetzt damit rechnen, die Kosten für die Renovierung ihrer Räume selbst tragen zu müssen.

Viele Gewerberaummieter dürfte das Urteil freuen, bleiben ihnen doch so zusätzliche Belastungen erspart.
Vermieter sind gut beraten, wenn sie auf neueste Formularmietverträge zurückgreifen, die auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung sind oder sich vor Abschluss eines Mietvertrages anwaltlich beraten lassen.